부동산 소액투자는 부동산 조각투자, 리츠, 부동산 P2P 크게 3가지로 나눌 수 있습니다. 이번 글에서는 부동산 P2P를 포함하여 부동산 조각투자 리츠 차이 및 각 투자 방식에 따른 장점과 단점에 대해 알아보고 적합한 부동산 소액투자 방법을 고를 수 있도록 하겠습니다.
1. 리츠 특징
리츠(REITs)는 여러 개의 부동산을 운용하는 부동산 회사에 투자하는 간접 투자 방식으로, 이 부동산 회사가 주식시장에 상장되어 있어서 이 회사의 주식을 거래하는 것입니다. 따라서 부동산에 직접 투자 하는 것이 아니라, 엄밀히 말하면 여러 개의 부동산을 소유하고 있는 부동산 회사에 투자하는 간접 투자 구조입니다.
1-1 부동산 조각투자 리츠 차이점
리츠는 부동산을 소액으로 투자할 수 있는 대표적인 투자 상품으로, 부동산 조각투자와 리츠의 가장 큰 차이점은 직접 부동산에 투자할 것인가 혹은 투자 회사에 간접 투자할 것인가에 따른 투자 구조의 차이입니다.
- 직접 투자 구조 : 부동산 조각투자, 투자한 부동산 자산의 소유권을 가짐
- 간접 투자 구조 : 리츠 주식 매입, 부동산에 대한 권리는 없고 부동산 투자 회사의 지분을 가짐
또한, 리츠는 장기적으로 수십 년간 소유할 수 있는 부동산을 회사 자산으로 매입하여 임대료 수익이 주된 수익률이지만, 부동산 조각투자는 철저하게 전략적으로 매각을 고려하기 때문에 임대료뿐 아니라 단기적인 매각 차익에 집중하고 있다는 점이 차이입니다.
- 리츠 투자 수익 : 부동산 투자 회사의 순수익 배당금
- 부동산 조각투자 수익 : 건물 임대료, 매각 차익
1-2 리츠 장점
부동산 투자 회사의 주식을 거래하는 것이기 때문에 언제든지 쉽게 주식시장에서 거래할 수 있으며, 빠른 현금화가 가장 큰 장점입니다. 아울러 대기업 부동산 투자 회사의 순이익을 투자자가 배당금 형식으로 받을 수 있습니다.
- 빠른 현금화 : 주식시장에 상장 되어 있으므로 시세 변동은 있지만 언제든 현금화가 가능함
- 부동산 전문 투자 회사 투자 : 부동산 전문 투자 회사를 믿고 안정적인 배당금을 받을 수 있음
1-3 리츠의 단점
리츠의 단점은 부동산에 직접 투자 하는 것이 아니라 부동산 투자 회사가 소유하고 있는 부동산에 투자하는 것이기 때문에 투자자들은 본인이 원하는 개별 부동산 단위로 투자할 수가 없으며, 일반적으로 리츠 투자 시 부동산 매각 차익을 기대하기 어렵습니다. 이는 리츠 회사가 보유하고 있는 부동산은 매각 차익보다는 장기 임대 수익을 목적으로 매입하는 부동산이 대다수이기 때문에 수십 년 동안 매각하지 않기 때문입니다. 반면, 부동산 조각투자는 개별 부동산에 투자자가 선택하여 직접 투자 하는 방식이며, 일정 목표 수익률을 달성하면 건물 매각을 적극적으로 추진 하므로 임대 수익과 함께 매각 차익을 동시에 얻을 수 있습니다.
- 장기 임대 건물 투자 : 대기업 부동산 투자 회사는 단기적인 매각 차익은 고려하지 않고 안정적인 장기 임대료를 기반으로 한 사업 전략 때문에 매각 차익에 대한 부분은 회사 순수익에 거의 반영되지 않음
- 개별 부동산 투자 선택권 없음 : 리츠 회사의 대주주가 되지 않는 이상 어떤 부동산을 매입하는지에 대한 투자자의 선택 권리가 없으므로 믿을 수 있는 리츠 회사에 투자 하지 못하면 막대한 손해를 볼 수 있음
2. 부동산 조각투자 특징
부동산 조각투자는 특정 부동산을 증권화해서 거래할 수 있도록 하는 투자 시스템으로, 신탁사를 통해 발행된 수익증권을 이용하여 실물 자산인 부동산의 지분을 누구라도 쉽게 소액으로 구매할 수 있게 수천~ 수만 조각으로 지분을 나누어 투자자들을 모집하는 것을 말합니다.
2-1 부동산 조각투자 장점
부동산 조각투자를 하게 되면 해당 부동산의 수익권을 직접 보유하게 되며, 건물을 운영하는 과정에서 발생하는 임대 수익 즉, 월세를 매달 받을 수 있으며, 투자한 부동산의 가치가 목표 수익률에 도달하게 되면 적극적으로 건물을 매각하여 매각 차익을 동시에 얻을 수 있습니다. 또한, 주식과 똑같이 타자 간의 거래가 가능하기 때문에 투자자가 원할 시 언제든 현금화가 가능합니다.
- 부동산 직접 투자 가능 : 본인이 원하는 개별 부동산에 직접 투자를 선택할 수 있어 투자한 부동산의 소유권이 있음
- 적극적인 매각 시도 : 임대 수익과 매각 차익을 둘 다 가질 수 있음
- 언제든 조각 매각 가능 : 수익증권 형태로 타자 간 거래가 가능하며, 쉽게 현금화 가능
2-2 부동산 조각투자 단점
조각투자는 증권 형태로 주식처럼 언제가 시장에서 거래할 수 있지만 주식시장처럼 시장이 크지 않기 때문에 유동성이 제한될 수 있습니다. 따라서 투자한 자산을 현금화하고자 할 때 시장 상황에 따라 가치가 변동할 수 있어 원하는 가격보다 낮게 매도할 수도 있습니다. 이러한 이유로 투자 건물이 매각될 때까지 보유하는 것이 가장 효율적입니다. 아울러 조각투자는 특정 플랫폼을 통해 이루어지기 때문에, 어떤 신뢰성과 전문성을 갖춘 플랫폼을 사용하는지가 매우 중요합니다.
- 낮은 시장 유동성 : 증권 형태로 주식처럼 언제든 현금화할 수 있지만 주식시장과 달리 낮은 유동성으로 인해 원하는 시점에 낮은 가격으로 매각해야 할 수 있음
- 플랫폼 선택의 중요성 : 건물이 매각될 때까지 보유하는 것이 가장 좋은 선택지이기 때문에 전문적인 시각을 갖춘 플랫폼을 선택해야 함.
저는 리츠와 함께 서로의 장단점을 보완하기 위해 부동산 조각투자를 함께 진행하고 있습니다. 아래 제가 선택한 부동산 조각투자 플랫폼 회사인 소유 투자 후기를 참고하시고 가입시 지급받을 수 있는 투자 지원금을 통해 무료로 부동산 조각투자를 시작해보시기 바랍니다.
3. 부동산 P2P 투자 특징
부동산 P2P (Peet to Peer) 투자는 부동산 투자라고 하기보다는 개인 대 개인 혹은 개인 대 기업의 부동산 대출을 의미합니다. 즉, 부동산이나 부동산 건축 사업을 담보로 대출을 해주고 그 이자 수익을 투자자들이 나눠 가지는 방식입니다. 일반적으로 은행권에서 담보 대출을 모두 받은 후에도 건축 비용 및 부동산 매입 자금이 부족할 때 P2P 대출을 통해 일반 소액 투자자들을 모아 은행권보다 더 높은 이자를 주고 자금을 융통한 뒤 분양 등을 통해 융자를 갚는 것이죠.
3-1 부동산 P2P 투자 장점
부동산 P2P 투자는 부동산 건축 기업 및 부동산 회사에 해당 건축 사업(프로젝트)에 돈을 빌려줌으로써(PF : 프로젝트 파이낸싱) 부동산을 담보로 예금이나 채권에서 만나볼 수 없는 높은 이자 수익률을 거둘 수 있습니다. 그리고 신용 P2P 대출보다는 일단 부동산이 담보로 되어 있으므로 투자 안전성 측면에서 더 나은 편이기도 합니다.
- 높은 이자 수익률 : 부동산을 담보로 제2금융권 보다 높은 이자율로 대출을 해줄 수 있다는 장점이 있으나 사실상 이게 장점이면서도 가장 큰 리스크입니다.
3-2 부동산 P2P 대출 단점
부동산이 담보로 되어 있다고는 하나 P2P 대출 참여자들의 채권은 후순위채권(담보 매각 시 선순위채권에 대한 상환이 먼저 이루어지고 그다음 남은 돈으로 후순위채권 상환이 이루어짐)으로 밀려나 있습니다. 따라서 부동산 경기가 좋지 않은 상태에서 건설사가 파산이 나거나 하는 경우 P2P 투자자들의 원금 상환이 원활하게 이루어지지 않을 수도 있습니다. 아울러 생각해 보시면 건강하고 문제없는 사업이 왜 은행보다 훨씬 높은 이자를 줘야 하는 P2P 대출 플랫폼에 올라왔을지 생각해 보시기 바랍니다. 이미 저금리로 은행권에서 대출을 더는 받지 못하는 상태의 사업 등이 사채를 끌어다 쓰기 전 최후로 향하는 곳이 P2P 대출입니다. 신용 P2P 대출 투자보다 안전성이 높을 뿐이지 부동산 P2P 대출 투자 역시 매우 고위험 투자임을 아셔야 합니다.
- 후순위 상환 : 아무리 부동산 담보라고 할지라도, 제1금융권이 최우선수위 상환 대상자이기 때문에 후순위채권인 P2P 채권은 건설사 파산 시 원금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있음
- 부실 프로젝트 다수 : 이미 시중 은행에서 더는 대출을 받을 수 없는 상태의 건설 프로젝트들이 P2P 대출 플랫폼에 나오는 것이므로 매우 높은 위험성을 갖고 있음