무보증 단기 월세 혹은 단기 임대 주택임대차보호법 적용 여부에 많은 논란이 있는 가운데, 단기 임대 문제점을 알아보고 일시 사용 목적이 아닌 주택임대차보호법 적용을 받기 위한 단기 임대차 계약서 특약사항과 올바른 단기 임대 계약서 양식을 첨부해 공유하도록 하겠습니다.
1. 단기 월세 단점
1-1. 일시 사용 목적 주택임대차보호법 미적용
먼저 무보증 월세를 포함한 단기 임대 계약은 임대인(집주인)에게 월등하게 유리하게 설계된 계약구조이기 때문에 임차인(세입자)가 절대적으로 불리합니다. 그중에서 논란이 되는 것이 바로 단기 임대차 계약이 주택임대차보호법에 적용될 수 있는가에 대한 문제인데, 법으로는 주택임대차보호법 11조에 따라 일시 사용 즉, 단기 임대는 주택임대차보호법에 적용되지 않는 것으로 규정되어 있습니다.
1-2. 계약갱신청구권 불가
이렇게 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 없게 되면 일반 월세와 달리 임차인은 정해진 계약 기간 종료 후 계약갱신청구권을 행사할 수 없으며 1달 전에 연장을 통보하더라도 단기 월세 계약 연장이 불가합니다. 반대로 계약 기간이 1달도 남지 않는 상태에서 세입자가 집주인에게 퇴거 의사를 밝히지 않고 있더라도 집주인이 임의로 단기 임대 계약을 갱신할 수 없습니다. (묵시적 갱신 불가)
1-3. 우선변제권 및 대항력 없음
앞서 살펴본 주택임대차보호법 등에 적용 대상이 아닌 단기 월세, 단기 임대, 무보증 월세 등은 집주인이 파산하게 되면 해당 보증금에 대한 우선변제권이 없으므로 후순위로 밀려나 거의 보증금을 날린다고 보시면 됩니다. 물론 이러한 위험요소 때문에 애초에 단기 임대 보증금은 한 달 정도의 월세로 매우 소액으로 진행하는 경우가 일반적입니다. 아울러 전입신고와 확정신고가 가능한 집일 경우
2. 단기 임대 주택임대차보호법 받는 방법
단기 임대를 한 세입자도 주택임대차보호법에 적용받을 방법은 있습니다. 해당 계약이 일시 사용을 위한 임대차 계약이 목적이 아님을 증명할 수 있다면 일반 월세처럼 주택임대차보호법 대상이 되고 주택임대차보호법 제4조 (기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다)에 따라 해당 계약 기간은 2년으로 산정됨은 물론이거니와 계약갱신청구권까지 효력을 발휘할 수 있습니다. (단, 집주인 실거주를 요구하면 2년 후 계약갱신은 불가하고 현재 단기 계약만 2년으로 연장됨)
- 단기 월세 전입신고, 확정일자 : 단기 임대도 전입신고와 확정일자를 받을 수 있습니다. 단기 임대 전입신고의 경우 굳이 주민센터를 가지 않아도 인터넷으로 신청할 수 있으며, 단기 임대 확정일자는 가까운 주민센터에 방문해 계약서에 확정일자 도장을 찍어달라고 하면 됩니다. 이는 내가 이곳에 실제로 거주를 하기 위해 계약한 것이며 앞으로도 계속 거주할 의사가 있다는 것을 표명하는 것으로, 일시 사용 목적이 아니라고 판단할 수 있으므로 무보증 단기 월세를 내놓은 집주인은 계약 시 해당 주택에 전입신고는 불가하다고 이야기하는 경우가 매우 많습니다.
- 6개월 이상 임대 기간 : 법원 판례에 따르면 단기 임대의 가장 일반적인 구조인 3개월 계약의 경우 대부분 일시 사용을 위한 계약으로 보고 있습니다. 따라서 최소 6개월 이상의 계약서를 쓰셔야 적어도 권리를 주장해볼 만하고 웬만하면 1년 정도의 계약 기간을 정하시는 것을 추천합니다. (6개월 살고 다시 6개월 추가 연장해도 1년으로 인정될 수 있습니다.)
- 월세 지급 방식 : 단기 월세를 깎아 주겠다는 명목으로 집주인이 한 번에 계약 기간 내 월세를 완납하는 방식을 제안하는 경우가 많습니다. 그러나 이러면 세입자가 기간을 정해두고 일시 사용을 애초에 목적하였다고 해석할 수 있으므로 매달 월세를 내는 방식을 선택하시기 바랍니다.
- 무보증 월세 계약 불가 : 보증금이 없는 무보증 월세 혹은 한 달 치 월세 금액보다 현저히 적은 소액 보증금은 법원에서 일시 사용 목적이라고 이 계약을 판단할 수 있는 근거를 제공하므로 최소 한 달 치 월세에 준하는 금액을 보증금으로 걸어두시기 바랍니다.
- 계약서 특약사항 확인 : 사실 무엇보다 중요한 것은 계약서입니다. 계약 시에는 반드시 표준임대차계약서 양식을 사용하시기 바라며 계약서는 가장 큰 효력을 지니는 증거가 되어 계약서에 명시된 특약사항에 따라 앞서 설명한 모든 것들이 무의미하게 될 수 있습니다. 그만큼 가장 중요한 부분이니 어떤 특약사항을 조심해야 하는지 알아보겠습니다.
3. 단기 임대차 계약서 특약사항 (세입자, 임차인)
단기 임대 세입자가 일시 사용 목적이 아닌 주택임대차보호법 적용을 받기 위해서는 계약서 작성 시 아래 3가지를 확인하시는 것이 좋습니다.
- 임대차계약서 제목 또는 본문에 단기, 일시 사용 같은 표현이 있다면 삭제하여야 합니다.
- 일시 사용 임대차가 목적이 아니라는 것을 계약서 내에 분명히 기재 해두는 것이 가장 좋습니다.
- 임대차 기간은 1년 이상, 최소 6개월 이상으로 하여야 합니다.
4. 단기 임대차 계약서 특약사항 (임대인, 집주인)
반대로 임대인(집주인) 입장에서는 단기 계약으로 들어온 임차인이 임대차보호법을 거론하며 2년까지 거주하겠다고 요구하는 것을 방지하고 싶을 수도 있습니다. 이를 위해 다음 특약사항을 기재해두신다면 원할 때 세입자를 내보낼 수 있습니다.
- 제목에 일시 사용(단기)을 표시할 것
- 일시 사용 임대차임을 명시할 것
- 단기 임대 목적이나 경위를 기재할 것
- 임대차 기간을 6개월 이하로 할 것
- 갱신청구권 행사할 수 없음을 명시할 것
이처럼 단기 임대 방식의 월세 혹은 무보증 월세 계약을 주택임대차보호법 대상으로 규정지어야 하는가에 대한 논란은 계속되고 있습니다. 사실상 정말 일시적 사용 목적을 위해 단기 월세방을 구한 분들이라면 이런 논란의 여지가 애초에 없었겠지만 경제적 사정 때문에 어쩔 수 없이 단기 월세방을 계약하는 분들이 항상 이런 논란의 중심에 있습니다. 이런 상황에서 사회적 약자를 보호하고 전세 사기를 친 집을 경매에 넘긴 상태에서 단기 임대 사기를 또 치고 있는 악성 임대인들에 대한 법적 조치 및 행정 처분이 필요한 상태입니다.