최근 경매로 넘어간 주택이 경매가 끝날 때까지 현재 집주인에게 소유권이 있는 것을 악용해 해당 기간 동안 단기 임대 계약을 맺어 단기 월세 사기를 치는 경우가 발생하고 있습니다. 이 글에서는 깔세를 포함한 단기 임대 뜻과 단기 월세방 계약 시 주의사항을 알아보겠습니다.
1. 단기 임대, 깔세 뜻
단기 임대는 일반적으로 1년 미만의 기간 동안 무보증(깔세) 혹은 매우 낮은 보증금을 걸고 부동산을 임차하는 단기 월세 계약으로 계약의 유연성과 편의성 있지만, 일반 월세 계약과 비교해 다소 가격이 비쌀 수 있습니다. 이러한 임대는 일반적으로 풀옵션 즉, 완전히 가구가 구비되어 있고, 때로는 전기, 가스, 인터넷과 같은 공과금까지 월세에 포함된 경우도 있어 임차인이 바로 단기 임대 오피스텔이나 단기 임대 원룸에 입주하여 생활할 수 있습니다.
1-1. 단기 임대 기간
- 월세 계약은 보통 1년 또는 2년으로 계약하는데, 단기 임대는 정해진 월세 최소 계약 기간은 없으며, 1개월, 2개월, 3개월, 100일, 4개월, 5개월, 6개월 등으로 다양하며, 기간은 임대인과 임차인 간에 합의하기 나름입니다.
- 가장 일반적인 단기 임대 계약 기간은 대체로 1개월에서 6개월 사이입니다. 그러나 단 며칠이나 몇 주 동안의 극단적으로 짧은 기간에 대한 단기 임대도 가능합니다.
1-2. 단기 임대 월세 가격
- 보통 단기 임대는 보증금이 한 달 월세 수준의 소액이고, 월세는 같은 조건의 다른 집보다 다소 높은 편입니다. 예를 들어 같은 건물의 원룸 임대 가격이 보통 보증금 1000만 원에 월세 45만 원이라면, 같은 조건이지만 3개월 단기 원룸 월세는 보증금 50만 원에 월세 50만 원 이런 식입니다.
- 단기 월세는 보증금이 없는 무보증이거나 총 임대료를 선지급하는 깔세 방식으로 체결되는 경우도 있는데, 예를 들어 일반적일 때 보증금 1000만 원에 월세 45만 원이라면, 3개월 깔세는 무보증에 깔세 150만 원 이런 식입니다.
- 워낙 보증금이 낮다 보니 임대인은 계약 기간이 길수록 불안할 수밖에 없는 구조입니다. 이런 점 때문에 임차인이 자신의 거주 기간이 확실하다면 미리 월세 전부를 내는 조건으로 월세를 깎아달라고 요청하면 대부분 일정 부분 할인을 해주는 경우가 많습니다. (깔세 뜻은 이렇게 정해진 기간의 모든 월세를 한번에 내고 사용하는 것을 말합니다.)
1-3. 월세와 단기 월세 차이
- 계약 기간 : 월세는 보통 계약 기간을 1년 또는 2년으로 하고, 단기 임대는 계약 기간을 1~6개월 정도로 합니다.
- 주택임대차보호법 적용 여부 : 단기 임대는 법적으로 주택임대차보호법 제 11조에 따라 보호받을 수 있는 적용 대상이 아닙니다. 그러나 이 부분에 대한 논란은 단기 임대 전입신고와 관련해 글 하단에 상세히 써보도록 하겠습니다.
주택임대차보호법 제11조 (일시사용을 위한 임대차) : 이 법은 일시 사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
2. 최근 단기 월세 사기 유형
2-1. 돌팔이 공인 중개사 천국 (직방, 다방 공인 중개사)
저는 집을 구할 때 직방이나 다방 같은 부동산 중개 앱을 쓰지 않습니다. 그 이유는 직방이나 다방은 이름뿐인 정식 공인 중개사 자격증 하나를 가지고 공인중개사 사무소를 운영해 여러 명의 사무장(면허 없음)들을 고용해 홍보하고 계약을 체결하는 형식이기 때문입니다. 이러다 보니 공인 중개사라고 자신을 소개하지는 않지만, 집 보여주려 부동산에서 나왔다는 사람의 나이가 20대 초반 수준에 마치 중고차 딜러와 같이 시장을 교란하고 있는 것입니다. 이런 사람들이 법적으로 정해진 부동산 중개수수료를 지킬 리 만무하며 소액이기 때문에 10만 원 정도 더 고객에게 더 받아내는 수법이 성행합니다. 일반적인 부동산 중개수수료 계산 방법은 아래와 같습니다.
중개보수 = 거래금액(보증금 + 월세 X 100) X 상한 요율
단, 이때 거래금액에 따른 상한선이라는 것이 중개수수료에 적용되는데 거래금액 5,000만 원 미만은 20만 원, 5,000만 원 이상 1억 미만의 경우 30만 원 이상 중개수수료를 받을 수 없습니다. 따라서 단기 월세 복비의 경우 월세 금액이 50만 원 미만이라면 월세의 100배에 해당하는 금액이 일반적으로 5,000만 원을 넘지 않기 때문에 30만 원이 아닌 20만 원을 받아야 합니다. 그러나 직방이나 다방 같은 양아치 공인중개사들은 묻지도 따지지도 않고 30만 원을 요구하는데, 이 부분 그냥 넘어가지 마시기 바랍니다. 아울러, 이런 돌팔이 공인중개사들은 계약을 중개하고 그 중개 과정의 책임을 져야 하는 것을 무시한 채 부동산 중개수수료 즉, 단기 월세 복비만 받고 단기 월세 계약서 관련된 부분은 전적으로 해당 주택의 주택관리사에게 넘겨버리고 있습니다. 말 그대로 다방, 직방에 홍보만 할 뿐 실질적인 중개 역할의 책임을 지지 않고 온전히 임차인이 주택관리사와 직거래 형식의 단기 임대 월세 계약을 맺게 되는 것입니다.
2-2. 사기꾼 주택관리사와 단기 임대차 계약서 체결
주택관리사는 말 그대로 아파트 소장과 같이 공동주택의 관리를 위임받아 소장 역할을 하는 사람입니다. 그리고 명백히 월세 계약서를 쓸 자격이 없는데 돌팔이 공인 중개사를 만나 집 주인과 직접 거래를 하지도 못하고 공인 중개사가 그대로 빠져서 주택관리사와 이상한 형식의 단기 임대 약정서를 써야 한다면 그 계약은 무효입니다. 정식 계약은 반드시 부동산 중개인 혹은 집주인과 정식 단기 임대차 계약서 양식으로 써야합니다. 이걸 현재 다방이나 직방 같은 부동산 중개 앱에서 규제하고 있지 않다는 것이 놀라울 만큼 주택관리사의 부동산 단기 임대 계약서 작성은 큰 불법임에도 불구하고 아무런 제재 방안이 마련돼 있지 않아 의미 없는 단기 임대 약정서를 쓰고 나중에 발생하는 사고에 대한 피해는 고스란히 임차인에게 뒤집어 씌워지고 있습니다.
2-3. 경매 물건에 대한 단기 월세 계약 체결
왜 집주인은 말도 안 되는 주택관리사를 대리인으로 지정하여 단기 임대 계약을 체결하였을까? 그 이유는 집주인이 전세 사기 또는 개인 사정으로 인해 이미 전 임차인의 보증금을 돌려주지 않아 전 임차인이 임차권등기명령을 통해 등기해둔 상태로 곧 경매가 진행되기 때문입니다. 혹은 이미 집주인이 가압류 상태가 되어 집은 곧 경매 진행 예정 혹은 진행 중이며 단기 월세를 받을 통장마저 압류 조치되어 말도 안 되는 주택관리사를 고용해 해당 주택관리사 통장 또는 가족 명의의 다른 통장으로 단기 월세금을 받기 위함입니다. 이런 편법과 불법 때문에 부동산 공인 중개사는 애초에 부동산 거래수수료만 받고 거래에서 빠진 것이죠.
3. 경매 넘어간 집에 단기 월세 계약 시 발생하는 문제
- 경매 후 강제퇴거 조치 위험 : 만약 집주인의 요청에 따라 단기 월세 전입신고도 확정신고도 하지 않은 상태에서 경매에 넘어간 집을 모르고 단기 임대 계약을 한 임차인은 해당 주택이 경매 후 낙찰자가 지정되면 집에서 나가라는 연락을 받게 됩니다. 물론 새로운 주인과 월세 계약을 새로 맺을 수도 있지만, 만약 그러지 않는다면 퇴거를 요청할 것이고 단기 임대 계약 기간이 남아 있다고 하더라도 강제퇴거 조치 명령을 받을 수도 있습니다.
- 보증금 및 미리 낸 월세금 회수 불가 : 앞서 말했듯 이런 주택의 집주인들은 대부분 통장 가압류가 걸려있어 주택관리자 또는 관리소장의 통장으로 월세를 받는 경우가 많습니다. 이때 계약 기간이 남은 상태에서 퇴거를 해야 하는 경우 이미 완납한 월세와 보증금을 돌려받을 방법이 없습니다. 주택관리사와 쓴 계약서 또는 약정서는 모두 인정되지 않아 법적 효력이 없기 때문입니다.
4. 단기 월세 사기 피하는 법 및 주의사항
- 등기부등본 확인 : 마음에 드는 집을 찾으셨다면 등기부등본을 확인하여 가압류가 걸린 상태가 아닌지 혹은 전세 사기로 인한 임차권등기가 없는지 확인하셔야 합니다. 이 경우 지금 당장은 아닐지라도 곧 경매가 시작될 것입니다.
- 공인 중개사 또는 집주인 직접 계약 : 공인 중개사를 동반한 계약 또는 집주인과 직접 계약해야 합니다. 이때 공인 중개사 사무실의 사업자등록증과 해당 단기 임대차 계약서를 담당하는 공인 중개사를 꼭 확인해 정식업체인지 체크하셔야 하며 집주인의 경우 등기부등본상의 소유자와 동일인인지 주민등록증을 확인하셔야 합니다. 다시 한번 말하지만 집주인에게 위임받은 주택관리사 또는 관리 소장과의 단기 임대 계약서 혹은 단기 임대 약정서를 써서는 안됩니다.
- 입금은 집주인 계좌로 직접 넣기 : 보증금 및 월세는 반드시 집주인 계좌로 넣으시길 바랍니다. 통장 가압류 때문에 다른 가족 명의의 통장 혹은 주택관리사, 관리소장 등의 통장으로 입금을 요청한다면 등기부등본상 문제가 없는지 다시 한번 확인해야 합니다.
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